Быть или не быть долевому строительству в Якутске? Эксперты отрасли об изменениях в законе

Быть или не быть долевому строительству в Якутске? Эксперты отрасли об изменениях в законе

В своем недавнем послании Федеральному собранию Владимир Путин одним из тезисов выделил переход от долевого строительства к проектному финансированию. А уже с 1 июля этого года в силу вступят поправки к федеральному закону об участии в долевом строительстве. Эксперты – республиканские застройщики и руководители банков – рассказали News.Ykt.Ru, как все эти изменения отразятся на местном рынке недвижимости. 

Какие поправки к федеральному закону об участии в долевом строительстве вступят в силу в июне этого года?

Компенсационный фонд

В ноябре начал функционировать Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, куда застройщик обязан отчислять 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ. В дальнейшем из этого фонда будут выделяться средства на достройку возникших проблемных объектов или на выплату денежной компенсации дольщикам (если, например, застройщик обанкротился на ранней стадии строительства и достраивать дом практически с нуля нерентабельно).

Фонд должен будет заменить не оправдавшую себя систему страхования ответственности застройщика в страховых компаниях – не было ни одного случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивался на деньги страховщиков. 

Опыт не менее трех лет

Согласно новым правилам, многоквартирные дома могут строить только те компании, которые имеют опыт работы в этой сфере не менее 3 лет. Фактически это означает, что новые игроки выйти в рынок не смогут, даже если они имеют большой опыт в строительстве, например, коммерческой или производственной недвижимости.

10% от стоимости объекта

Одно из самых ощутимых для застройщиков нововведений – требование о наличии на счету 10% от стоимости объекта еще до начала строительства. Это означает, что компании придется перекроить свои резервы и финансовые потоки так, чтобы эти 10% оставались неприкосновенными – использовать их нельзя. А речь идет о значительных суммах. Скажем, если на строительство дома требуется миллиард рублей, “замораживаются” 100 миллионов, на которые, например, можно было бы строить какой-либо объект инфраструктуры.

Счета эскроу

Суть этого нововведения в том, что дольщики переводят деньги за покупаемую квартиру на специальные счета в банке, а не непосредственно застройщику. Счет “замораживается” до окончания строительства, застройщик получает свои средства только после того, как он передаст жилье покупателям.

Уставной капитал

Еще одна из недавних поправок к закону, которая может привести к уходу с рынка небольших компаний, – требование о минимальном уставном капитале. Его размер прямо пропорционально зависит от площади планируемого объекта. То есть, если застройщик хочет построить масштабные 500 тысяч квадратных метров, он должен иметь как минимум 1,5 миллиарда рублей в качестве уставного капитала.

1 застройщик – 1 разрешение на строительство – 1 участок

Недавние поправки к закону также ввели запрет на работу по нескольким объектам одновременно. То есть действует правило: один застройщик – одно разрешение на строительство – один земельный участок. Для застройщиков это означает невозможность возводить сразу несколько зданий, необходимость создавать отдельные юридические лица для каждого объекта, а также запрет на строительство инфраструктуры вне пределов участка. Таким образом, становятся невозможными все проекты комплексного освоения территорий.

Новое правило может привести к продлению сроков реализации проекта и повышению цен на недвижимость, особенно если речь идет о крупных объектах. Раньше застройщик большого комплекса мог получать отдельные разрешения для каждой очереди, привлекать средства дольщиков и составлять график работ, опираясь на финансово-экономическую ситуацию бизнеса. Теперь один комплексный проект надо будет разделять на отдельные этапы и строить каждую очередь отдельно. И только после сдачи дома можно будет получить следующее разрешение.

Кроме того, каждый этап будет начинаться как новый — с проверкой средств в уставном капитале, с “замораживанием” 10% от стоимости и так далее. Это продлевает время работы над одним ЖК и, вполне вероятно, ведет к удорожанию проекта.

Это не все пункты, предусмотренные последними и предпоследними изменениями в 214-ФЗ, но самые основные, которые вызывают тревогу и недоумение у застройщиков.

Справка
По данным Центробанка в Якутии в 2017 году было выдано 9 948 ипотечных кредитов на сумму 24 480 млн рублей, 3302 кредита были оформлены по договорам долевого участия, их общая стоимость составила 8 500 млн.
В 2016 году в республике было выдано 8 612 ипотечных кредитов на сумму 19 593 млн, на долю ДДУ пришлось 3 686 сделок, суммарно составивших 8 468 млн рублей.

Что говорят застройщики?


«Мы сохраним цены до 2020 года»

Григорий Сальва, ООО «Прометей», застройщик ЖК «Прометей»:

- От изменений в ФЗ выиграют только банки. Кредиты будут брать и те, кто хочет стать собственником, и строители, не имеющие собственных средств.

Те, кто успеют оформить документы на долевое строительство до вступления поправок в силу, будут работать по старой схеме. Отмечу, что это крайне сложно, процесс оформления документации не очень быстрый. Какое-то время на рынке недвижимости будет инерция, которую обеспечат застройщики, успевшие оформиться по старым правилам. 

На мой взгляд, цель изменений – выжить мелких застройщиков, возводивших по два-три объекта в год. Для того чтобы кредитоваться, необходимо иметь обеспечение, сегодня же многие застройщики, кроме ручки и автомобиля ничего не имеют. Выживут сильнейшие. Таких будет немного и в стране, и в республике. 

Это хорошо для государства, ведь чем меньше девелоперов, тем проще их контролировать. Им не придется подтирать сопли за недобросовестными застройщиками. С другой стороны, изменения коснутся ведь не только недобросовестных застройщиков. Если я хорошо работаю годами, у меня прекрасная имиджевая, кредитная истории, почему я должен идти в банк и брать кредит под 10-12%? Эти проценты само собой будут вложены в конечную стоимость квадратного метра. В итоге за это заплатит покупатель.

Цену всегда формирует рынок. Сейчас она значительно снизилась, несмотря на то, что стоимость ресурсов выросла. Цена упала, потому что упал спрос. Бывают объяснимые периоды всплесков. Как, например, в прошлом году снижение ставки Центробанка и стоимости ипотеки побудило повышение спроса.

Сейчас мы строим 10 объектов, это примерно 120 000 кв. м жилья. К 2020 году мы должны завершить текущий проект, включая школу, детский сад и фонтаны. До его завершения сохраним порядок цен, даже если коллеги по цеху их поднимут. Мы нашли нишу со своим потребителем. Колебания по цене могут отпугнуть покупателей.

«Строить будут меньше, через пару лет возможен дефицит качественного жилья»

Георгий Карамзин, генеральный директор группы «Утум+»:

- Риск обманутых дольщиков будет решен переходом на проектное финансирование с долевого. Цены за квадратный метр неизбежно повысятся. При проектном финансировании у застройщика не будет возможности вести продажи объекта на начальном этапе. Возможность сэкономить на стоимости квадратного метра, как сейчас, будет недоступна.

Повышенные требования к финансам застройщиков могут спровоцировать уход слабых игроков. С 1 июля застройщик, чтобы вести стройку, кроме железных финансов, должен иметь опыт, не вправе строить параллельно несколько объектов, а также не должен иметь долгов. Финансирование за счет банков неизбежно приведет к росту себестоимости строительства и монополизации рынка крупными застройщиками. Вместе с фирмами-однодневками уйдут и средние компании с хорошей репутацией.

Строить будут меньше, через пару лет возможен дефицит качественного жилья, но в конечном счете должно вырасти доверие клиентов.

Накануне нововведений в первом полугодии все застройщики запасаются новыми объектами, которые будут стараться успеть запустить по старым правилам. Это означает, что сейчас подходящее время покупать жилье. Есть все условия: множество предложений, доступные ставки и лояльные условия с точки зрения регулирования взаимодействия застройщика и покупателя. 

Дольщик заплатит за безопасность

Роман Приходько, ООО «Строймонтаж-2002», застройщик ЖК в 14 квартале г. Мирный, ЖД на ул. Кальвица и ул. Воинская в Якутске:

- По моему мнению, изменения в ФЗ не доработаны. Согласно этому закону с июля этого года одна фирма сможет строить один дом не более 10 000 кв. м, при этом она не может иметь других строительных подрядов и у нее должен быть опыт работы не менее трех лет. Сейчас мы одновременно строим семь домов, нам что, надо открыть столько же дочерних предприятий? Где им тогда взять опыт работы? И как в условиях проектного финансирования, когда банки оценивают финансовое состояние предприятия, они будут определять его с нулевой кредитной историей новой фирмы? Вопросов пока больше, чем ответов. 

Я предполагаю, что произойдет уменьшение количества застройщиков. Также будет спад объемов строительства, на первом этапе точно. Произойдет увеличение цены.

Думаю, что уже в следующем году она достигнет 100 тыс. руб. за квадратный метр. Предприятия будут пользоваться кредитными деньгами, соответственно проценты за кредит лягут в стоимость квадратного метра. Дольщик заплатит за безопасность. 

С одной стороны, это закон для банков, который дает ипотеку и займ застройщику. Но если объемы строительства снизятся, снизится и количество ипотечных кредитов, соответственно и прибыль банка. 

Плюсы у закона тоже есть, будут защищены права дольщиков, банк будет контролировать процесс строительства, самое главное – он будет обеспечивать строительство деньгами. Для застройщиков открывается гарантированное финансирование, соответственно не будет рисков – переноса сроков, затягивания и остановки стройки.

Мы со Сбербанком уже воспользовались проектным финансированием для возведения дома на Воинской, где остались только наружные и внутренние отделочные работы. Банк долго изучал финансовое состояние всего предприятия и выдал финансирование только на один гарантированный дом, а хотелось бы, конечно, больше.

Сейчас мы заняли выжидательную позицию и не будем торопиться, не выставляя объекты на продажу до вступления в силу поправок к ФЗ. В 93-м квартале уже есть свайное поле, но продажи не открыты, несмотря на наличие всех документов. Мне сейчас проще вкладывать свои средства, потом привлекать банк, а продажи открывать, будучи уверенным, что у стройки будет финансирование. Я думаю, так поступят многие, что обеспечить дефицит на рынке жилья. Это также скажется на повышении цен за квадратный метр. 

Долевого строительства не будет

Татьяна Антипкина, ООО «РДР-групп», застройщик 203 микрорайона:

- Мы несколько раз уже встречались и обсуждали этот закон с профессиональным сообществом. Тот закон, который приняли в настоящий момент, не дает возможности большинству, 99% предприятий, работать и привлекать деньги дольщиков.

Специализированное отдельное предприятие, не обремененное ни долгами, ни займами, ни другими видами деятельности? Сегодня таких предприятий в Якутске просто нет, управление ГАСиЖН делало анализ, и ни одно предприятие не соответствовало всем условиям. Поскольку мы не сможем соответствовать этим условиям, мы будем вынуждены отказаться от привлечения денег дольщиков. Закон написан для того, чтобы уничтожить договор долевого участия на стадии строительства.

Что будут делать предприятия? Пойдут за займами в банки. И сегодня в такой форме работают предприятия. 

Банки выдают кредиты со множеством условий и достаточно дорогие, мелкие застройщики их в принципе взять не смогут. Банк будет кредитовать, мы будем строить, но продавать будем на стадии готовых квартир. Что это повлечет за собой? Сегодня при заключении договора долевого участия ставка ниже, чем ставка при покупке готового жилья. Если банки не изменят условия, люди будут переплачивать еще и за то, что покупают готовые квартиры. Дешевле ничего не станет однозначно, количество застройщиков уменьшится, это точно.

Этим законом правительство не заботится о дольщиках, а предупреждает в принципе появление дольщиков: если не будет никаких, то и обманутых дольщиков не будет.

При нынешней скорости продаж собственных средств сейчас нет ни у крупных, ни у мелких застройщиков. Даже необходимых по новому закону 10% от стоимости объекта у многих не будет. Мы обсуждали это с РИК и пришли к выводу, что мы по этому закону работать не сможем. Нам проще продавать готовые «квадраты». В 203 микрорайоне остались четыре не начатых объекта, у них есть разрешение на строительство, и сейчас наша первоочередная задача - успеть привлечь дольщиков.

Что говорят банкиры?

В настоящий момент проектное финансирование строительства в Якутске осуществляет Сбербанк.

– Наш банк финансирует строительство жилых домов, комплексов, таунхаусов, инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, – сообщили в Сбербанке. – При этом заемщиком может выступать как сам застройщик, так и инвестор. Объем участия банка в строительстве жилого дома – не более 75% от бюджета проекта и до 85% при выполнении определенных требований. Срок кредитования – до пяти лет, в случае комплексной застройки – до семи лет. В залог оформляется земельный участок, на котором ведется строительство, будущие площади жилого дома, уставный (акционерный) капитал заемщика, поручительство владельца и связанных компаний. Заложенные площади должны быть застрахованы. Заемщик будет обязан направлять в погашение кредита залоговую стоимость (60%) с продажи площадей. Процентная ставка зависит от финансового состояния заемщика, опыта по аналогичным работам, деловой репутации, уровня менеджмента, достаточности доходных потоков обслуживать обязательства перед банком.

Также наш банк предлагает кредитование под залог построенного жилья. Застройщик может воспользоваться финансированием от банка при наличии непроданных квартир/нежилых помещений/машиномест в сданных домах. При этом кредитные средства заемщик может использовать на любые цели, в т.ч. погашение других кредитов, финансирование новых проектов (в новых проектах данный кредит будет засчитан как собственные средства заемщика). Срок кредитования до 3-5 лет. Сумма кредита определяется до 60% от рыночной стоимости квартир в доме. При продаже квартир погашение кредита обязательно.

Какие средства заложены на эти цели в 2018 году?

– Сбербанк не фиксирует какие-либо ограничения своего кредитного портфеля в части финансирования строительных проектов. Мы готовы рассматривать и поддерживать проекты, отвечающие требованиям существующих в банке программ.

Будет ли отличаться эта система после изменений 214-ФЗ в июле 2018 года?

– Сбербанк финансирует строительную отрасль строго в рамках законодательства РФ. Изменения в 214-ФЗ будут учитываться в условиях кредитного финансирования строительных организаций.

АТБ не строит долгосрочных планов

Владимир Атаманченко, заместитель управляющего ОАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк»:

– В настоящий момент АТБ осуществляет финансирование строительства новостроек, разрешения по которым получены в рамках действующего порядка.

Обсуждать возможность финансирования после вступления изменений считаю преждевременным, так как в Якутске на сегодняшний день нет застройщика, отвечающего данным требованиям.

И практика работы с ними не сформирована. Сейчас на рынке достаточно хороших застройщиков с хорошей репутацией, готовых принять новых дольщиков. С такими строительными компаниями мы связываем обозримое будущее.

Что ждет дольщиков?

Изменения в законе дадут дольщикам новые гарантии и уверенность в том, что они получат свое жилье. Или, по крайней мере, смогут без сложностей и значительных проволочек вернуть свои деньги в случае возникновения проблем у застройщика.

Но что будет с ценами? Действительно ли поправки дадут больше гарантий, но за большие деньги? Безусловно, вся картина станет видна только со временем – пока же можно только делать прогнозы.

Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Лучший комментарий
Winston
Да тут и думать нечего, что ждет - увеличение цены и те же проблемы с долгостроями. Загнали застройщиков в тупик и страдать будут, как обычно, граждане, а те, кто принимал участие в принятии закона, уже имеют по пять квартир.
Комментарии 22
  • greyhawk 14.03.2018, 15:02
    Учитывая обилие обманутых дольщиков, у которых буквально украли последнее - это правильное решение.
  • Winston 14.03.2018, 15:04
    Да тут и думать нечего, что ждет - увеличение цены и те же проблемы с долгостроями. Загнали застройщиков в тупик и страдать будут, как обычно, граждане, а те, кто принимал участие в принятии закона, уже имеют по пять квартир.
  • Aramis 14.03.2018, 15:05
    "Эти проценты само собой будут вложены в конечную стоимость квадратного метра. В итоге за это заплатит покупатель." - этим все сказано.
  • Вас1902 14.03.2018, 15:11
    С момента вступления в силу закона новых обманутых дольщиков больше не будет, и это главное! Мелкие застройщики уйдут с рынка - это ясно. Останутся крупные. Квадратный метр станет дороже, процентов на 10-15.
  • Адвентист 14.03.2018, 15:13
    строители попадают в полную зависимость к банкирам: это банкиры будут решать, какие строители останутся, а какие обанкротятся.
    вообще, эти нововведения можно рассматривать как шаг к монополизации строительного рынка, в скором времени будут работать только "нужные" компании.
  • Stasa 14.03.2018, 15:15
    и останется один РИК у нас... Мммда
  • hoshmee Валар Моргулис 14.03.2018, 15:19
    через год квартиры которые сейчас продаются за 3.5 млн руб. будут стоить 5-5.5 млн руб.
  • Адвентист 14.03.2018, 15:23
    greyhawk, не все строители мошенники
    не государство ли своими руками создало им проблемы?
    в стране 5-й год падает покупательская способность населения
    обеспечить стабильный экономический рост - обязанность государства
    не можешь - пожалуйста, подвинься, дай другим попробовать
  • серыйкардинал 14.03.2018, 15:27
    Обманутых потребителей не будет. Но есть риск, что никаких не будет. :) Изменения равноценны покупке готовой квартиры по соответствующей (рыночной) цене. Ходим кругами: вернулись к тому, что было. К недоступному жилъю.
  • серыйкардинал 14.03.2018, 15:29
    Вернёмся к кооперативам, значит. Что там с ними по закону?
  • Э_с 14.03.2018, 15:30
    Похоже власть хочет приватизировать весь строительный бизнес.
  • ькмт 14.03.2018, 15:37
    ждем повышение цен на недвижимость, будут проверенные крупные застройщики - за сроки, качество и гарантии - можно и переплатить!

    обманутых и долгое время ждущих дольщиков оооочень много
  • trew 14.03.2018, 15:41
    получается, если нужно жильё - то в ближайший год, максимум два - надо покупать. таких цен как сейчас видимо уже не будет.
  • Tomas_ 14.03.2018, 15:42
    Так с середины года договор о долевом участии нельзя будет заключить. Застройщик сможет продавать только готовые квартиры. Что то в статье я этого не увидел.
  • ЕСА Seriy Graf 14.03.2018, 15:58
    закон запрещает заключать договора по долевому строительству, но нет запретов на жилищные кооперативы...возможно создадутся много кооперативов с привлечением пайщиков (дольщиков)
  • МФМ 14.03.2018, 16:05
    Скоро ещё один или более сынков миллиардерами станут
  • abcdefghij 14.03.2018, 16:22
    а почему это в Якутске рассматривается судьба долевого строительства? Материал про 214 ФЗ - Федеральный закон. Что за заголовок?
    Эксперты? Эксперты отрасли с долгостроями)))
    колхозный автор
  • Lordly Александр Алелуя 14.03.2018, 16:45
    новые объекты будут строиться дольше, стоить дороже, предложений будет меньше, вторичка тоже вырастет в цене вот как будет. В итоге проще будет купить или строит частный дом, соответственно подорожает в цене и земля и стройматериал.
  • BADWOLF Мирко Крокопович 14.03.2018, 17:04
    abcdefghij, у нас самые лучшие цены)
  • Лормакс 14.03.2018, 20:39
    Новая квартира снова перейдет в разряд предметов роскоши, как и раньше. Купить квартиру смогут позволить себе только богатые , а остальные как же? О рядовых гражданах своей страны никто конечно не подумал. Цена квадратного метра вырастет, а зарплаты останутся на том же уровне.
  • XOMA 15.03.2018, 10:59
    Квартиры это печаль, вечная проблема соседей. Лучше уж частный дом.
  • Vismut 15.03.2018, 21:41
    Надо бежать покупать квартиры , пока цены не взлетели до потолка , больше всего подорожают квартиры в центре в новых домах. Судя по объявлениям подъем цен уже начался
Обратная связь